昨天，由本報主辦、長三角房地產研究院協(xié)辦的“2012中國房地產市場形勢分析”研討會在天目湖畔的涵田度假村酒店召開，多位知名經濟學家展開了激烈交鋒，精彩觀點引人入勝。

        交鋒熱點之1 限購令 限購令會不會被取消？

       “最近通過三個渠道，我向中央建議取消限購令。”南京大學不動產研究中心主任、博士生導師高波開門見山。

        首先，高波認為限購令扭曲了市場，使得那些被限購區(qū)域的人，轉而“奔向”不被限購的城市，拉動了當?shù)貥鞘械匿N售。“如今很多人到句容去買房子，所以碧桂園在那里的項目很火，再放眼蘇北，好些地方今年上半年的房價漲了20%都不止，什么原因？就是因為限購政策抬升了當?shù)氐姆康禺a價格。”

        其次，高波認為限購還導致全國的統(tǒng)一市場難以形成，因為房地產不能流動了，一旦被限購，人才也難以流動起來。“比方說我要去上海謀一個職位，你上?，F(xiàn)在被限購了，我有錢也買不到房，那就只好不去了。”高波表示，限購還導致房子賣不出去，影響到稅收、土地市場等多個環(huán)節(jié)，壓力還是很大的。

        盡管與會專家大多認為限購令早晚會取消，不過他們認為取消的時間表尚未制定。上海財經大學國際文化交流學院院長、博士生導師姚玲珍表示，今年以來全國房地產行業(yè)的深度調整，開始于限購政策的推出，目前出臺新的政策不太可能，而限購令到明年年中也不會被取消，即使取消，也會有其它替代政策出現(xiàn)。

        高波還表示，雖然他建議取消限購令，不過從今年樓市的價格走勢看，到明年二三月份，2011年全國房價公布時，總體上很可能還是上漲的，因此限購令應該不會很快被取消。

        如果取消，房價會不會反彈？

        不久前，住建部部長姜偉新稱，“樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法”。該發(fā)言曾一度讓“限購令”取消的說法風生水起，同時也讓人們對限購令一旦取消后，房價會否反彈充滿了擔憂。在昨天的研討會上，各路專家在這一問題上也各抒己見。

        華東師范大學東方房地產學院常務副院長華偉認為，限購令取消后，“憋”了很久的買房人會大量出動購買房地產，尤其是中高端樓盤。姚玲珍也認為，取消限購肯定會導致房價反彈，因此必須有相關替代政策的出臺，比如稅收等政策出臺，才不會造成樓市的失衡。

        但南大不動產研究中心主任高波卻不認同上述觀點，他認為，限購如果取消，人們不會如想象中那樣瘋狂買房，導致房價飆升，因為從房地產的中周期和短周期來看，這兩年都處于樓市低谷，“你想想，都已經不限購了，你還急于現(xiàn)在買房嗎？不如等到合適的機會再出手。”

        哪些政策可以替代限購令？

        在關于限購令是否取消的討論中，“替代政策”多次被諸位專家提及，究竟哪些政策是“替代政策”？這些政策能否在“限購令”之后起到樓市維穩(wěn)的作用呢？

        浙江大學房地產研究中心主任、博士生導師賈生華表示，他心中的“替代政策”有四種：

        第一類是“限政”，也就是限購政策在明年下半年或后年做出調整和退出，政府不會馬上宣布停止限購，而是為逐步退出做出一些調整；

        第二類是“保政”，即保障房的政策，這一塊應不斷更新與完善，像目前這樣將一把手的政績與保障房的開竣工面積相掛鉤，就不是一個長效的機制；

　　第三類是“稅政”，稅收方面的政策應逐步推進，防止出現(xiàn)2009年那樣房價報復性的上漲；

        第四類是“地政”，也就是土地相關的政策，這個是最根本的。賈生華認為，房地產調控之所以越調越漲，原因還是在土地供應的政府壟斷上，土地政策的創(chuàng)新和改革，可能是未來房地產的重中之重。

        交鋒熱點之2 2012年房地產走勢

        曙光可能在明年下半年出現(xiàn)

        南大不動產研究中心秘書長吳福象認為，今年底到明年之前，樓市不會有更加嚴厲的政策出現(xiàn)。

        而上海財大的姚玲珍則認為，“樓市在這輪調控中的曙光應該會在明年下半年出現(xiàn)。”姚玲珍表示，今年四季度和明年上半年是黎明前的黑暗，樓市曙光應該在明年下半年會出現(xiàn)。

        而華東師范大學東方房地產學院常務副院長華偉認為明年樓市的中高端產品必漲無疑，而低端產品仍將“不死不活”。華偉認為，目前物價的上漲和房價的不漲，使大量資金被迫流入股市，而明年如果“雙限令”出現(xiàn)松動，這部分資金就將流向中高端樓市。

        對明年樓市不看好

        對于目前房價的下跌，王洪衛(wèi)認為這是2008年房價下行的一種延續(xù)，因此將持續(xù)1年到1年半的時間。2008年房價開始下跌時，正趕上全球經濟危機，中國樓市在這種非常時期被強行拉起，因此今天的下跌包含對當時的延續(xù)。

       從供需角度看，每年約1千萬人口從農村進入城市?？赡壳懊磕?億平方米的住宅開發(fā)量遠超這個需求。從信貸角度看，央行對信貸額度控制過緊，導致私募基金過多地進入了房產市場。而樓市進入拐點后的持續(xù)不振將導致基金大量退出，這對樓市殺傷力也很大。“此外，保障房也會分流商品房的客戶，這幾方面都讓我對明年樓市不看好。”

       交鋒熱點之3 未來發(fā)展

       房地產業(yè)還有“白銀十年”

       姚玲珍認為，長期來看，在度過了“黃金十年”之后，中國房地產行業(yè)還將有一個“白銀十年”發(fā)展期。她認為，城市化率達到30%和70%是衡量房地產業(yè)發(fā)展的兩個重要指標。她介紹，1995年，中國城鎮(zhèn)化率達到了30.6%，而從1998年房地產行業(yè)放開到2009年，正是房地產產業(yè)的“黃金十年”。中國城市化率的70%節(jié)點可能將在2018年出現(xiàn)，這意味著下一個“白銀十年”也將是良好的發(fā)展期。因此盡管目前房地產業(yè)出現(xiàn)了困難，前景依然是好的。